14.7.05

682 (二)

6月9日,我向超大(682)提出了幾點疑問,以下是集團的回應。除因字數問題略為修改格式外,原文照錄。

  「超大採用長期租賃形式來支付土地租金,讓我們的農地租金成本鎖定在較低水準。中國農業用地的所有權均歸國家所有,超大的生產基地都採取長期租賃的形式,與當地政府簽定土地租賃合約。

   超大從農民手中租賃土地作為蔬果基地時,由當地政府負責與農民協調,由於農民的數目眾多,而政府擁有統一的資料庫,超大可藉此節省時間及簡化商討程式。 土地租賃合約簽訂後,公司通常支付預付租金3,000元人民幣╱畝給當地政府,以保證在整個租用期內(20-30年)獲得固定的土地租價,其餘的土地租金 將按租賃期限每年以費用形式支付。例如在每畝10,000元人民幣的租金中,有約三成,即3,000元人民幣(100元╱畝 x 30年)是長期預付租金;另外七成(7,000元人民幣)將按租賃期30年平均付給租地農戶,即每年200-300元人民幣。

  果園、茶園的年租金比較便宜,但都是一次性付清的(26-70年),沒有預付租金。

   支付長期預付租金的目的是保證租地價格在租賃期內固定不變,以免出租土地的農戶隨行就市,提高租地價格。因為在租賃土地後,公司還要投入大量的資金進行 農田改造及基礎設施的建設,例如修建道路、大棚、水渠等設施,因此,我們支付長期預付租金以確實保證公司擁有30年的使用權,使投入的資金發揮最大效益, 防止浪費。

  截至2004年12月,已付長期預付租金為14億4千7百萬元人民幣,其分布如下:

  ‧蔬果農地(20-30 年): 46%

  ‧已開發農地     26%

  ‧待開發農地*     20%

  ‧果園、茶園(26-70 年): 7%

  ‧畜牧基地(30-70 年): 32%

  ‧山地(50-70 年):     9%

  ‧其他** (17-50 年):    6%

  * 新租(已付長期預付租金)但處於平整和修建生產設施階段、尚未開始耕種的土地

  ** 包括研發中心和水庫等

   截至2004年12月,超大蔬果基地的面積佔總基地面積(144,571畝)的72%,而其長期預付租金只佔總租金的26%,主要原因為果園、茶園的租 金都是一次性付清的(26-70年),也包括在長期預付租金欄目中。另外,畜牧和山地的租金也是一次性付清的,因此在長期預付租金中佔了較大的比例。

  我們按土地的生產效益重新劃分基地面積,即從總基地面積中剝離了山地部分。據本公司2004財年年報所載,截至2004年6月底,生產基地佔地181,027畝。在2005財年中期報告中,截至2004年6月底,按新分類的生產基地總面積數目為156,439畝。

   跟2003年比較,2004年新增的長期預付資金不僅用於蔬果基地的擴張,還包括支付山地、水庫及畜牧場的預付資金,以及新租但尚未開始耕種的土地(未 計算在新增面積之內的土地)。如果單看年度內用於支付蔬果基地總面積的長期預付資金,即2億3千1百萬元人民幣,其對應的蔬果租地面積增長,即 77,200畝,可計算得出平均每畝長期預付資金仍為3,000元左右。」

6 comments:

w8w said...

超大盤數非常複雜難明,真實與否只有公司管理層才知,為免買左隻(歐亞)第二,我輩小股民不沾手為妙.

Anonymous said...

我自已不懂農業,所以一直不敢沾手超大,但難得公司方面願意花一個月時間,作出這麼認真的回應,這點誠意還是值得嘉許的。

Tony said...

超大集團的回應,衹算大概地回答了方兄前文 (682)四個問題中的第一個 (手上租約的分佈)。 對其餘三個問題,或敷衍、或遊花園、或避而不答。 對方兄提詢的焦點: 「超大這年期極具彈性的買地或長租方法,賣家身份與價錢披露太少,令我擔心會否支付了的真金白銀有任何差池,令公司蒙受損失。」 可說完全無法釋疑。

集團所承租的地,按其已披露的,年期差距甚大,例如果園、茶園為 26-70年。 如此,則所謂 「長期預付租金」,如何以不論 NPV、或 DCF 等財務計算方法,推算現值? 有問題的話,那股東們如何審視公司財務報告?

集團回應說: 「超大的生產基地都採取長期租賃的方式,與當地政府簽定土地租賃合約。」 這 「當地政府」 是指省、鎮、鄉、或村? 如何確保這些合約可以在無可爭議的情况下落實? 旣說這些是生產基地,則是公司最主要資產之一,那中央政府萬一改變政策如何?

連這些基本的問題尚不能滿足股東,遑論其他。 例如年報無一字觸及集團在數年後,面對中國市場開放下跨國農業集團的競爭挑戰,如何應對。
- 中國一般農業產能,大約是美國的六份一。 光靠地便宜人工低可以應付嗎?
- 集團有沒有計劃投放資源建立,改善供應鏈系统? 天然蔬果,新鮮度與價值成正比例。 沒有像樣的 Supply / Distribution System,可預見未來產能提升程度有限。

newworld_2005 said...

Do we know whether the auditors of 682 have the responsibility to check if the leases are valid, if the other contracting parties are the legitimate holder of the land, if the 682's rights are protect by law?

James said...

I have to write in English, as I am using simplified Chinese system.
I bought some Chaoda shares after reading carefully their answer as well as some other information. I don't think Tony's comments are fair, as I see what Chaoda said is exactly what has been happening in China.

Tony questioned whether Chaoda considered logistics (distribution) system. I found Tony is not really responsible on this: Chaoda has setup its own trucking fleet (as stated in their Annual report, and many news in Chinese reported months ago that they bought a large number of Benz trucks), and they also planed to use this distribution system to distribute Taiwan Imported fruits as just allowed.
One thing I don't understand is that most of HK firms are 'private' in nature, just the same as Chaoda. Why do we treat Chaoda as 3rd-class firms? Yes, there are lots of bad firms such as Yang Bin's EuroAsia in Mainland. But do we Hong Kong have less?! 0620,0059,0008,8028: tell me they are more trustable than 682 Chaoda!

徐江 said...

Tony 在土地租賃方面的質疑是有道理的。首先超大說“中國農業用地的所有權均歸國家所有”,這是錯的。其實大部分是集體所有。為什麽說大部分呢,因為確實有部分農地是國有,這叫“國有農地”。集體所有土地的產權概念很模糊,沒有具體指明是哪一級的集體。一般認為是村這一級有集體土地的所有權。村級政府再將集體土地的使用權交付農戶使用,雙方簽訂合同。按照現有法律,集體是不能將農地私自租賃給發展商,這是違法行為。除非國家事先已經將農地收回國有,地方政府才能與租賃方簽合同。 超大沒有說明這些關鍵程式。他們與誰簽的合同非常重要。農戶互相之間可以租賃土地。比如說我出去打工了,我將地租給另外一家農戶,這是可以的。但是租給發展商,不管發展商是不是搞農業的,都是不行的。這些說明不僅是對超大的質疑,而且是對所有通過在內地持有土地牟利的上市公司的質疑。他們需要披露與誰簽約以及簽約的合法性等關鍵資訊。