10.10.05

西九

西九的新方案,成功將輿論視線,從政府賤價批出土地明益地產商的發達大計,變成條件價錢苛刻、地產商無利可圖的雞肋項目。這個新方案對解決民間憂慮毫無幫助,但勝在有數字出籠,相比第一期諮詢時只有模型欠缺數字,可以理性討論的空間大得多。

  西九四十公頃,一點八一地積比率,可建樓面是約七百八十萬方呎。三成是文化藝術設施,即地產商可以瓜分五百四十六萬方呎起樓起寫字樓賺錢。

  中標財團可以分一半,即二百七十三萬方呎。樓面價是多少?是三百億基金入場費加據聞是二百億的文化設施建造費。換言之,樓面地價高於萬八。

  萬八元一方呎,比信置(083)早前約五千四百元投得的大角咀地皮,高出三倍多。西九地皮價值比大角咀高三倍,對信心爆棚的地產商而言,合理。

   信置說會投放九十億至一百億發展大角咀地皮,即每方呎約九千元。西九地皮如此名貴,沒道理發展成本會低於大角咀,每方呎起碼要過萬。亦即是說,西九項目 每方呎成本是近三萬,未計利息。住宅項目估計2010年後才可開售,五年後西九豪宅賣三萬幾一呎,有什麽問題?一號銀海賣一萬,凱旋門賣二萬,西九正正在 海旁,低密度、面對中環絕世靚景,五年後賣過三萬,理所當然。

  如果中標財團是以約萬八元一呎地價經營西九,另一半商住地推出公開競投,都應該是約萬八元一呎。這筆錢,政府表明未定進貢庫房還是撥入西九管理局,但必定是政府所有,不會讓中標財團過手。

   問題是,如果可以有一半商住地公開競投,為何不能夠是三分二?怕三分一的商住地未夠讓地產商賺夠補貼文化建設?但一半都未必夠,四叔都說蝕錢照做。既然 文化管理重由政府接手,中標財團只負責起樓,政府還有何藉口拒絕將所有商住地推出拍賣,用收入所得發展文化?當初是要忽然文化的地產商用地產收益支持藝術 營運,如今政府將他們打回起樓圖利的本行,西九一分為二,與一分為十又有何分別?

  還有那個天篷。堅持興建天篷的那位如今做了元帥,所以他應該可以被稱為天篷元帥。估計約五億元的西九文化藝術區經營開支,維修天篷據說佔幾千萬,是10%,這筆錢足以支助許多藝術團體每年營運。西九究竟是文化項目,還是天篷元帥的功碑,不言而喻。

  下一步民間應該如何進行?要政府公開XYZ財團估計文化設施的建造費,那是地價的一部分。將西九視為純地皮買賣,確保政府沒有賤賣我們的土地,誠足願矣。

7 comments:

chet-baker said...

哈哈..猪八戒~

chet-baker said...

我建議西九建築物內多設鏡子比元帥享用~

港燦 said...

方生 :

你可能已高估了中標財團的財務承擔,所知那 300 億隨時可用另一半 "外賣" 西九地互相抵銷。

肥龍的掩眼法,寶刀未老。

Anonymous said...

點解阿天蓬元帥堅持要起天幕? 真係為o左風水?

Anonymous said...

天蓬是要來包裝,這是推銷的藝術 - 令香港有多一個具特色而世界罕見的地標,吸引遊客,以及可以讓世界各地的旅遊雜誌有題材可造,有一個Visual attractiveness。只靠金融一把刀不夠,要發展下旅遊。

Anonymous said...

1. 正如方兄所言,天幕是元帥的功德碑

2. 人在天幕中,看不到大角咀還有一大堆未拆的舊樓

Anonymous said...

三百億cash喎!試問香港有幾多財團一時間,為一個項目而俾得出?!
三百億的用途係為左賺取5%利潤去支持西九文娛項目的開支!為左o個5%的回報?!ridiculous之極!如果某個財團願意俾得出每年五至六億的文娛項目營運開支,唔駛放o個300億,咁就可以中標?