西九

西九的新方案，成功將輿論視線，從政府賤價批出土地明益地產商的發達大計，變成條件價錢苛刻、地產商無利可圖的雞肋項目。這個新方案對解決民間憂慮毫無幫助，但勝在有數字出籠，相比第一期諮詢時只有模型欠缺數字，可以理性討論的空間大得多。

　　西九四十公頃，一點八一地積比率，可建樓面是約七百八十萬方呎。三成是文化藝術設施，即地產商可以瓜分五百四十六萬方呎起樓起寫字樓賺錢。

　　中標財團可以分一半，即二百七十三萬方呎。樓面價是多少？是三百億基金入場費加據聞是二百億的文化設施建造費。換言之，樓面地價高於萬八。

　　萬八元一方呎，比信置（083）早前約五千四百元投得的大角咀地皮，高出三倍多。西九地皮價值比大角咀高三倍，對信心爆棚的地產商而言，合理。

　 　信置說會投放九十億至一百億發展大角咀地皮，即每方呎約九千元。西九地皮如此名貴，沒道理發展成本會低於大角咀，每方呎起碼要過萬。亦即是說，西九項目 每方呎成本是近三萬，未計利息。住宅項目估計2010年後才可開售，五年後西九豪宅賣三萬幾一呎，有什麽問題？一號銀海賣一萬，凱旋門賣二萬，西九正正在 海旁，低密度、面對中環絕世靚景，五年後賣過三萬，理所當然。

　　如果中標財團是以約萬八元一呎地價經營西九，另一半商住地推出公開競投，都應該是約萬八元一呎。這筆錢，政府表明未定進貢庫房還是撥入西九管理局，但必定是政府所有，不會讓中標財團過手。

　 　問題是，如果可以有一半商住地公開競投，為何不能夠是三分二？怕三分一的商住地未夠讓地產商賺夠補貼文化建設？但一半都未必夠，四叔都說蝕錢照做。既然 文化管理重由政府接手，中標財團只負責起樓，政府還有何藉口拒絕將所有商住地推出拍賣，用收入所得發展文化？當初是要忽然文化的地產商用地產收益支持藝術 營運，如今政府將他們打回起樓圖利的本行，西九一分為二，與一分為十又有何分別？

　　還有那個天篷。堅持興建天篷的那位如今做了元帥，所以他應該可以被稱為天篷元帥。估計約五億元的西九文化藝術區經營開支，維修天篷據說佔幾千萬，是10％，這筆錢足以支助許多藝術團體每年營運。西九究竟是文化項目，還是天篷元帥的功碑，不言而喻。

　　下一步民間應該如何進行？要政府公開XYZ財團估計文化設施的建造費，那是地價的一部分。將西九視為純地皮買賣，確保政府沒有賤賣我們的土地，誠足願矣。