認命

早陣子中國加息，引來一陣疑慮，擔心國內地產股會否受影響下跌。事後證實，國內地產股對利率免疫。

　　地產股靠起樓賺錢，國內地產股還可以靠收購賺錢。

　　復地（2337）公布業績，盈利上升一億幾人民幣，超過20％。如果單看bottom line，尚可滿意。由底望上去，發覺魔鬼在細節中。

　　復地賺錢比去年多，全靠去年收購國內其他地產公司時，能夠以超筍價買入人家資產，令自己有賺。

　　負商譽我以前都有寫過，復地將它稱為「超過企業合併開支額」，委實累贅。

　　純看這數字沒有驚喜，再看詳情，就發覺復地神通廣大。去年復地收賺了五間國內房地產開發公司，逐一將各自的資產免債披露於人前。　　位於北京的柏宏房地產開發有限公司，賬面負資產近一千萬。復地用三千萬收購，理應買貴。

　　可是，收購時，柏宏的開發中物業被估計公允價值是賬面的近兩倍，由五億九千萬元升至十億元，即時令資產淨值飆升至二億四千萬元，令復地執筍貨，賬面即賺二億元。

　　能否為開發中物業估高接近一倍？視乎地段、樓價、預算銷情。柏宏的物業究竟在北京二三四五六環的哪一環，無從稽考。

　　三千萬元可以買二億元的貨，你流口水？唔係你財，唔入你袋。